東京23区は本当に家賃が高いのか——データで見る区ごとの意外な差

まず、23区の家賃を全部並べてみる

「23区の家賃相場」と一括りに語られることが多いので、実際の数字を並べます。 街くらべが持つ1R（ワンルーム）の平均家賃データを、安い順にしたものです。

最も安い足立区が 月額67,137円、 最も高い港区が 月額196,115円。 その差は月128,978円（2.92倍）で、 年額にすると1,547,736円の開きになります。 「23区」というひとつの言葉の中に、これだけの幅があります。

23区の1R家賃の中央値は91,320円です。 イメージされがちな都心の水準より、中央値はかなり下にあることが分かります。

近隣県の主要都市と比べると、差はもっと小さい

次に、神奈川・埼玉・千葉の人口20万人以上の都市（43市）と比べます。 「23区は無理だから県外へ」という判断が本当に合理的なのかを確かめるためです。

近隣3県の主要都市の1R家賃の中央値は66,989円。 23区の中央値91,320円との差は月24,331円です。 23区のほうが高いのは確かですが、多くの人が想像するほどの断絶ではありません。

逆方向からも確認できます。近隣3県の主要都市のうち 21市は、 23区で最も家賃が安い足立区より高い水準です。 都県境をまたいだからといって、必ず家賃が下がるわけではないということです。

なぜここまで差が開くのか

都心の区の家賃が突出するのは、需要と供給の関係に加えて、オフィス街としての性格が強いためです。 企業の本社機能が集中し、昼間人口が夜間人口を大きく上回る地域では、 利便性の高さに対して住宅供給が限られ、家賃が高止まりしやすい構造があります。

一方、上の表で下位（安い側）に並んだ区は住宅地としての性格が強く、 都心へのアクセスに電車で20〜40分かかる代わりに住宅供給量が多い。 この「都心からの距離」と「住宅地としての性格の強さ」が、区ごとの差を生む主な要因です。

上の表の所得の列で実際に確かめると、23区内の1R家賃と平均所得の相関係数は r = 0.94（強い正の相関がある）でした。 家賃が高い区ほど住民の所得も高い、という対応関係が23区内でもはっきり出ています。家賃の高さは、そこに住める層の所得水準とセットだということです。

いずれにしても、家賃だけを見て「高い／安い」を判断するより、 所得に対する負担の重さで比べるほうが実態に近づきます。その方法は 家賃と所得の相関から見る「コスパの良い街」で扱っています。

この表の限界——「区」はまだ粗い単位である

正直に書いておくと、上の表は物件探しの結論には使えません。理由は3つあります。

• ● 区の中の差が、区どうしの差より大きいことがある。同じ区でも、複数路線が使えるターミナル駅周辺や再開発が進む駅前は都心並みの水準になる一方、最寄り駅からバス便のエリアはぐっと下がります。実際の物件探しでは「区」ではなく「駅」単位で相場を見るほうが有効です。
• ● 1Rの平均である。単身者向けの相場であり、1LDKやファミリー向けの2LDK以上では区ごとの開き方が変わります。
• ● 築年数・駅徒歩・専有面積が均されている。平均値なので、同じ家賃でも中身は区によって違います。安い区の物件が広いのか古いのかは、この数字からは分かりません。

使い方としては、この表で候補にする区を絞り込み、 そこから先は駅単位・物件単位で見ていくのが現実的です。

まとめ

• ● 23区内の1R家賃には 月128,978円（2.92倍） の開きがある。都心の水準を23区全体の相場だと思い込まない。
• ● 区の平均で候補を絞ったあとは、駅単位まで解像度を上げる。区の中の差のほうが大きいこともある。

「23区」という大きな括りで諦めてしまう前に、区ごとの数字を見比べてみてください。