「家賃は手取りの3割」は本当に正しいのか

「3割ルール」はどこから来て、この記事で何を検証するのか

家賃を手取りの3割以内に収めるべきという考え方は、住居費以外の支出（食費・水道光熱費・通信費・貯蓄など）を 無理なく確保するための経験則として広まったものです。厳密な統計から導かれたルールではなく、家計管理の目安として定着した数字です。 賃貸の入居審査でも「家賃が月収の3分の1以内か」が使われますが、こちらは貸主や保証会社が滞納リスクを測るための基準で、 「入居者にとっての適正水準」とは別の文脈です。つまり「3割」は、家計管理の目安と審査上の目安という 2つの文脈が混ざって広まった数字だと理解しておくとよいでしょう。

では、この目安を全国の街に実際に当てるとどうなるのか。街くらべの全国1,917市区町村のデータベースには、 住民の平均課税対象所得と、1R（ワンルーム）の平均家賃（1,263市区町村分）が入っています。そこで 「1Rの年間家賃 ÷ 平均課税対象所得」＝家賃負担率を計算し、 「その街の平均的な所得の人が、その街の平均的な1Rを借りると、所得の何％を家賃に払うことになるか」を出しました。 この負担率が30%を超える街では、平均的な住民でさえ「3割ルール」を守れないことになります。

先に2点、断っておきます。第一に、分母は手取りではなく課税対象所得です。 両者は同じものではないので、手取りに換算した場合にどう変わるかを別の節で扱います。 第二に、家賃は1Rの平均なので、この検証は単身者向けです。ファミリー向けの間取りにはそのまま当てはまりません。

全国の街に「3割」を当てると、どこに分布するのか

母集団は人口10万人以上の市区町村のうち、家賃と所得の両方にデータがある275件です。 人口の小さい町村は物件数が少なく平均家賃が大きく振れるため、まずは引越し先として現実的な規模の街に絞りました。

最も多くの街が入るのは20%以下の帯で、218件（79.3%）です。 中央の半分の街（下位25%から上位25%まで）は17.1%〜19.5%の範囲に収まり、 最も軽い街は13.3%、最も重い街は27.3%でした。 最も重い街と最も軽い街の間には2.1倍の開きがあります。同じ「1Rに住む」という選択でも、街によって家計への重さが倍以上違うわけです。

見落としやすいのが、25%超〜30%の帯に入る3件（1.1%）です。 この帯の街は平均的な住民なら3割以内に収まりますが、所得が街の平均を2割弱下回るだけで3割を超えます。 「3割ルールを守れる街」と「守れない街」の境目は、この帯にいる街で、自分の所得次第で結論が反転します。

参考に、人口規模帯ごとの中央値と「3割超」の割合も並べます。この表だけは人口10万人未満の町村も含めた全市区町村が対象です。 小さな町村は物件数が少なく平均家賃が振れやすいので、傾向として読んでください。

負担率の中央値が最も高いのは30万人以上の帯（18.5%、82件）、 最も低いのは3万人未満の帯（15.7%、335件）で、差は2.7ポイントです。 街の大きさによる差は小さく、「3割ルール」の当てはまり方は人口規模ではあまり変わりません。家賃が高い大都市では所得も高いため、比率で見ると差が縮むからです。

「課税対象所得」は手取りではない――換算するとどう変わるか

ここまでの負担率の分母は、総務省の課税状況調から得た平均課税対象所得（課税対象所得 ÷ 所得割納税義務者数）です。 これは給与収入から給与所得控除などを差し引いた「所得」の段階の数字で、額面の年収より小さく、 税金と社会保険料を引いた後の手取りとも一致しません。「3割ルール」が語られるのは手取りに対してなので、 そのまま当てはめると厳密にはずれがあります。

では手取りは課税対象所得の何倍なのか。単身の給与所得者について概算すると、 年収300〜600万円あたりでは手取りは課税対象所得のおおむね1.0〜1.2倍、 年収1,000万円前後になると0.9倍程度まで下がります（給与所得控除の割合が高所得ほど小さくなる一方、税率は上がるためです）。 扶養や各種控除の状況でも変わるので、係数を1つに決めるのは無理があります。 そこでここでは、手取り ＝ 課税対象所得 × 0.9／1.0／1.1／1.2 の4通りを置き、 それぞれの仮定で「手取りの3割」に相当する負担率（27／30／33／36%）を超える街の数を数えました。

仮定を0.9倍から1.2倍まで動かしても、「手取りの3割」を超える街は 0〜1件の範囲に収まりました。 仮定の置き方で結論が大きく揺れることはなく、以下で「3割超」と呼ぶ街は、手取りで測り直してもおおむね同じ顔ぶれになります。

もう一つ大事な限界があります。平均課税対象所得はその街に住んでいる納税者の平均で、年金や事業所得も含みます。 単身の若い会社員がその街の平均どおりの所得を得ているとは限らないので、この負担率は「街の水準」を測る物差しであって、 あなた個人の家計を測る物差しではありません。この点は最後の節でもう一度扱います。

「3割」を超える街は今回ありませんでした――それでも負担が重い側の街

負担率が30%を超える街はありませんでしたが、上限に近い街がどこかは見ておく価値があります。負担率が高い順の上位10件です。

最も重い台東区（東京都）は27.3%。 それでも3割には達していません。この母集団では、平均的な住民なら1Rの家賃はどの街でも3割以内に収まる計算です。 全国中央値の18.1%とは9.2ポイントの差があります。

上位10件のうち7件が東京都に集中しています。 東京23区からは7区が入りました。

ただし、負担率が高いことは「住んではいけない街」を意味しません。家賃には、通勤の利便性や街の人気といった、 このデータには現れない価値への支払いが含まれています。この表が言っているのは、 その街の平均的な所得でも、1Rの家賃が所得の4分の1前後を占めて余裕が小さいということまでです。

逆に、3割に対して余裕がある街

同じ計算で負担率が低い側を見ると、平均的な住民が1Rを借りても所得に対してかなり軽く済む街が並びます。

最も軽い霧島市（鹿児島県）は13.3%です。 この街では、所得が街の平均の44%まで下がっても、1Rの家賃はようやく3割に達する水準です。 言い換えると、街の平均を大きく下回る所得でも3割ルールを守れる街だということになります。

東京23区で「3割ルール」はどうなるか

家賃の高さが最も話題になる東京23区を切り出して、同じ計算をしました。23区は固定の集合なので、 ここでは人口の下限を設けず、負担率を算出できた区をすべて対象にしています。

23区のなかで最も重いのは台東区の27.3%、 最も軽いのは渋谷区の14.6%で、 差は12.7ポイントです。 最も重い区でも、区の平均的な所得の人なら3割以内に収まります。 一方の渋谷区は3割に対してかなりの余裕があり、同じ23区でも「3割ルール」の重みは区によって別物です。

注意したいのは、23区の負担率が軽く見える区があっても、それはその区の平均所得で暮らす人にとっての話だという点です。 23区のうち23区は平均所得が全国母集団の中央値（346.2万円）を上回っており、地方から同じ年収のまま移り住む人にとっては、この表の数字よりずっと重い負担になります。 区ごとの家賃の実額は 東京23区の家賃の記事で扱っています。

結論は「自分の所得が、その街の平均からどれだけ離れているか」で変わる

ここまでの数字は全て「その街の平均的な所得の人」を前提にしています。 しかし同じ年収でも、ある街では平均を上回り、別の街では大きく下回ります。 街ごとの平均所得の幅を見ると、それがどれほど違うかが分かります。

母集団275市区町村のうち、平均課税対象所得が最も高いのは 港区（東京都）の1396.8万円、 最も低いのはうるま市（沖縄県）の270.4万円で、 5.2倍の開きがあります（中央値は346.2万円）。 課税対象所得が346.2万円の人は、うるま市では平均を上回る側、港区では平均を大きく下回る側になります。同じ人でも、街の「平均的な住民」との距離が街ごとに変わるわけです。

そこで、「自分の所得が街の平均の何倍か」を動かして、3割を超える街の数がどう変わるかを数えました。 街の負担率を k で割ったものが、所得が平均の k 倍の人にとっての負担率です。

所得が街の平均どおりなら3割を超える街は0件ですが、平均の80%だと3件（1%）に 増え、平均の120%なら0件（0%）に とどまります。 平均から2割ずれても件数はそれほど動かず、多くの街では負担率が3割からある程度離れた位置に分布していることになります。それでも境目の街では、自分の所得を置いてはじめて答えが出ます。

結局、「3割」はどう使えばよいのか

データが示したのは、「3割ルール」が街によっても、自分の所得の位置によっても、当てはまり方がまったく違う目安だということです。 そのうえで、この目安を使うときに押さえておきたい3点を挙げます。

• ● 収入が低いほど「3割」はきつくなる。手取り15万円の3割は4.5万円で残りは10.5万円、手取り40万円の3割は12万円で残りは28万円です。食費・水道光熱費・通信費といった固定費は収入に比例して減らないので、同じ「3割」でも残る額の意味が変わります。負担率が高い街に平均以下の所得で住むなら、3割ではなく「残る額」で判断してください。
• ● 貯蓄を優先するなら2割前後という選択もある。住宅購入や資産形成を急ぐ人にとって、「3割まで使ってよい」は貯蓄ペースを鈍らせる基準になりかねません。上の分布で負担率が20%以下の帯に入る街は、平均的な所得でもこの選択がしやすい街です。
• ● 意図的に3割を超えるなら、削る支出を先に決める。在宅勤務が中心で住環境が仕事の成果に直結する人などは、3割を超えてでも快適な部屋を選ぶ判断がありえます。重要なのは「なんとなく超えている」のではなく、他の支出をどう調整するかを決めたうえで超えているかどうかです。

最後に、実際に使うときの手順です。

1. 候補の街について、市区町村ページで1R家賃と平均所得を確認し、上の表と同じ負担率を出す。30%を超えていれば、その街の平均的な住民でも3割ルールを守れない街です。
2. 自分の課税対象所得を街の平均で割り、「街の平均の何倍か」を出す。負担率をその倍率で割ると、自分にとっての負担率になります。
3. 毎月の固定費と目標貯蓄額を書き出し、残りから逆算して家賃の上限を決める。3割はあくまで出発点です。
4. 実際の物件の家賃と自分の手取りで、もう一度割り直す。

「家賃が安い街」と「所得に対して家賃が軽い街」が一致しないという、この計算のもう一つの側面については、 家賃と所得の相関から見える「コスパの良い街」ランキングの裏側で扱っています。